Краснодарский краевой суд рассмотрел резонансное дело, которое должно стать тревожным сигналом для всех покупателей земли и загородной недвижимости. Владельцев домов, добросовестно владевших имуществом более десяти лет, обязали снести постройки, а записи об их праве собственности — аннулировать. Разбираемся в юридических тонкостях этого дела и рассказываем, что делать в подобной ситуации.
Суть спора
Туапсинский межрайонный прокурор доказал в суде, что местная администрация изначально не имела полномочий распоряжаться спорными земельными участками. Как следствие, все договоры купли-продажи, заключенные с гражданами, признаны ничтожными сделками, то есть не порождающими правовых последствий с самого момента их подписания.
Росреестр обязан аннулировать записи о праве собственности, участки — изъять, а коттеджи — снести как самовольные постройки.
Росреестр обязан аннулировать записи о праве собственности, участки — изъять, а коттеджи — снести как самовольные постройки.
Два обстоятельства, которые суды не приняли во внимание в полной мере
1. Где деньги, граждане? (Реституция при ничтожной сделке)
Согласно п. 2 ст. 167 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, при ничтожности сделки каждая сторона обязана вернуть другой всё полученное. Если вернуть землю в натуре невозможно (она уже застроена), необходимо возместить ее стоимость.
Граждане исправно платили деньги за участки, которые поступали в бюджет (Департамент имущественных отношений края). Однако суд, обязывая людей сносить дома, никак не решил вопрос о возврате уплаченных сумм. По логике Гражданского кодекса — вернуть деньги обязаны.
Граждане исправно платили деньги за участки, которые поступали в бюджет (Департамент имущественных отношений края). Однако суд, обязывая людей сносить дома, никак не решил вопрос о возврате уплаченных сумм. По логике Гражданского кодекса — вернуть деньги обязаны.
2. Добросовестный приобретатель vs данные ЕГРН
Некоторые владельцы купили уже готовые дома с участками у третьих лиц. На момент сделки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не было никаких записей об обременениях или проблемах. Казалось бы, полагайся на реестр — и ты защищен.
Тем не менее суд не признал таких граждан добросовестными приобретателями. Это прямо противоречит позиции Конституционного Суда РФ (Постановление от 13.07.2021 № 35-П), где указано: добросовестность участника оборота, который доверяет данным ЕГРН, предполагается.
Что делать пострадавшим? Алгоритмы защиты
Несмотря на суровость решения, отчаиваться рано. Закон предусматривает механизмы восстановления справедливости. Выбор стратегии зависит от того, как вы приобрели участок.
Вариант 1. Прямая сделка с администрацией
Вы покупали землю у чиновников? Подавайте иск о возмещении убытков к администрации Туапсинского района (вторая сторона ничтожной сделки). Требуйте возврата всех уплаченных по договору сумм.
Вариант 2. Покупка у частного лица
Вы купили коттедж с участком у собственника-физлица? Ваша стратегия — доказывать статус добросовестного приобретателя. Вам понадобятся:
Одновременно с этим следует взыскивать убытки с продавца, который не сообщил о проблемах с землей.
Тем не менее суд не признал таких граждан добросовестными приобретателями. Это прямо противоречит позиции Конституционного Суда РФ (Постановление от 13.07.2021 № 35-П), где указано: добросовестность участника оборота, который доверяет данным ЕГРН, предполагается.
Что делать пострадавшим? Алгоритмы защиты
Несмотря на суровость решения, отчаиваться рано. Закон предусматривает механизмы восстановления справедливости. Выбор стратегии зависит от того, как вы приобрели участок.
Вариант 1. Прямая сделка с администрацией
Вы покупали землю у чиновников? Подавайте иск о возмещении убытков к администрации Туапсинского района (вторая сторона ничтожной сделки). Требуйте возврата всех уплаченных по договору сумм.
Вариант 2. Покупка у частного лица
Вы купили коттедж с участком у собственника-физлица? Ваша стратегия — доказывать статус добросовестного приобретателя. Вам понадобятся:
- Постановление КС РФ № 35-П;
- выписка из ЕГРН на момент покупки, подтверждающая отсутствие обременений.
Одновременно с этим следует взыскивать убытки с продавца, который не сообщил о проблемах с землей.
Вывод для всех покупателей недвижимости
Это дело — наглядное подтверждение старой истины: наличие зарегистрированного права собственности в ЕГРН еще не гарантирует его безусловной защиты. Риски, связанные с полномочиями первоначального продавца (государства или муниципалитета), могут проявиться спустя годы.
Что делать, чтобы не оказаться в такой ситуации?
Перед покупкой земли или дома необходимо провести юридическую экспертизу «цепочки» прав на участок с момента его формирования. Практика показывает, что профилактика рисков обходится в сотни раз дешевле, чем попытка отстоять уже снесенный дом в суде.
Нужна помощь?
Юристы нашей компании специализируются на защите прав собственников и оспаривании кадастровых и земельных ошибок. Мы поможем оценить риски вашего объекта недвижимости и разработаем стратегию защиты, даже если ситуация кажется безвыходной. Обращайтесь за консультацией.
Нужна помощь?
Юристы нашей компании специализируются на защите прав собственников и оспаривании кадастровых и земельных ошибок. Мы поможем оценить риски вашего объекта недвижимости и разработаем стратегию защиты, даже если ситуация кажется безвыходной. Обращайтесь за консультацией.